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2024年4月、総務省は「令和5年住宅・土地統計調査」を公表しました。
2023年の全国の空き家数は899万5,200戸、総戸数から見た空き家率は13.8％でした。
2018年より50万6,600戸増え、空き家率も0.2％上昇し、空き家戸数や空き家率ともに過去最多となっています。
1993年からの30年で空き家数はおよそ2倍になりました。
空き家問題の主な原因は、少子高齢化や地方の人口減少だと言われていますが、さまざまな要因が絡み合い、問題が深刻になっています。
①高齢者の転居（子供と同居、介護施設等に入所）
少子高齢化により核家族化が進展したことが空き家問題につながっています。住居として所有していた高齢者が加齢のため、老人ホームや介護施設に入ったり、子供の家で同居を始めることが増えているためです。
地方に住む独居老人が自立が困難になった場合、都市部の子供の住まいに同居したり、都市部の老人ホームに移ったりするケースが多いのです。
家財や仏壇を置いたまま転居する場合も多く、一度転居してしまうと戻る機会も少なくなり、空き家が適切に管理されない問題につながります。
②新築住宅を優先する優遇政策
政府の景気浮揚策として新築住宅の購入を後押しするような優遇税制が取られてきました。そのため、中古住宅の需要低下、不人気につながっています。現在でも新築住宅なら住宅ローン控除を受けたり、住まい給付金をもらえるなど、新築住宅を購入する方が優遇される傾向にあるのです。
また、広い敷地の空き家を取り壊して、2～3棟の建売住宅が建築されたりしています。
③固定資産税の優遇措置
不動産を所有すると固定資産税の納税が義務付けられます。
持ち家の場合は相応の出費になります。しかし、土地に居住用の建物が建っていると固定資産税が最大で6分の1に減額される優遇措置があるため、空き家であっても取り壊さずにそのままにしておいた方が不動産の所有コストは低下します。
土地利用を促すための政策ですが、一般住宅用地の場合、小規模住宅用地で200㎡以下の部分は6分の1に減額、200㎡を超える部分は3分の1に減額されます。
～まとめ～
住まなくなった実家であっても、家財や仏壇が置いてあったり、盆暮れや正月に兄弟で集まる事も多いため、なかなか売却という決断に至らないケースも多いものです。
また、兄弟複数で共有名義になっていると不動産を売却するのに相続人全員の同意が必要になるため、相続人全員の気持ちが揃わない場合があり、結果的に空き家として放置されてしまうことも多いと思われます。
文献：住まいにyesをイエステーションより『増え続ける空き家：その原因と問題点』参照
「親から実家を相続することになったけど、この土地の本当の価値はいくらなんだろう？」
「家を売却したいけれど、ネットで見かける価格と税金の通知書に書かれた価格が全然違う…一体どれを信じればいいの？」
不動産の価格について調べ始めると、様々な種類の価格があることに気づき、混乱する方もいるでしょう。
実は、1つの不動産には複数の価格が存在し、これを「一物四価（いちぶつよんか）」と呼びます。
この記事では、不動産の専門知識がない方でも「一物四価」の仕組みがスッキリと理解できるよう分かりやすく解説します。
この記事を最後まで読めば、4つの価格それぞれの意味や関係性が理解でき、ご自身の状況に合わせてどの価格を見れば良いのかが明確になります。
相続や売却で損をしないための第一歩として、ぜひお読みください。
・そもそも「一物四価」とは？1つの土地に4つの価格が存在する理由
・【図解】一物四価を構成する4つの公的価格を徹底解説
・「実際に売れる価格」は別！実勢価格を含めた「一物五価」の全体像
・【目的別】あなたのケースではどの価格を見るべき？調べ方も解説
・まとめ：一物四価の知識は第一歩。正確な価値は地域密着のプロに相談を
スーパーに並ぶ野菜や日用品は、基本的に1つの商品に1つの価格、つまり「一物一価」が原則です。
しかし、不動産の世界では、1つの土地に対して4つもの異なる価格が存在します。
なぜ、このような複雑な仕組みになっているのでしょうか。
その答えは、「価格を評価する目的がそれぞれ違うから」です。
例えば、身長を測る「センチメートル」と、体重を測る「キログラム」では、同じ「測る」という行為でも使う単位（物差し）が異なります。
不動産の価格も同じく、以下のように目的ごとに異なる物差しが使われています。
・公平な税金（相続税や固定資産税）を計算するため。
・一般の人が土地を取引する際の目安にするため。
・公共事業で土地を買い上げる際の基準にするため。
このように、異なる目的のために、それぞれ異なる基準で価格が算出されるため、「一物四価」という状況が生まれるのです。
ここからは「一物四価」を構成する4つの公的な価格について、一つずつ詳しく見ていきましょう。
それぞれの価格を理解する上で大切なのは、「誰が」「何のために」「いつ」決めているのか、という3つのポイントです。
なお、実際に不動産が市場で売買される「実勢価格」については、この後の章で詳しく解説します。
1. 公示価格（公示地価）：一般の土地取引の指標となる価格
公示価格は、いわば日本の土地の「標準価格」となるものです。
国土交通省が、不動産鑑定士の評価に基づき、毎年1月1日時点の正常な価格を判定して公表します。
一般の土地取引の価格を決める際の客観的な目安となるほか、公共事業の用地買収価格を算定する基準としても使われます。
決定主体: 国（国土交通省）
評価者: 2名以上の不動産鑑定士
目的: 一般の土地取引の指標、公共事業用地の取得価格の算定基準など
基準日: 毎年 1月1日
公表時期: 毎年 3月下旬頃
2. 基準地価：公示地価を補完する都道府県の評価額
基準地価は、公示地価とよく似ていますが、調査の主体が都道府県である点が異なります。
公示地価がカバーしきれない地点（都市計画区域外など）も含むため、より広い範囲の地価動向を知ることができます。
公示地価の基準日が1月1日であるのに対し、基準地価は7月1日です。
この2つを比較することで、半年間の地価の変動を把握することができます。
決定主体
公示地価: 国（国土交通省）
基準地価: 都道府県
基準日
公示地価: 毎年 1月1日
基準地価: 毎年 7月1日
役割
公示地価: 全国の標準的な土地価格の指標
基準地価: 公示地価の補完、より地域的な価格の指標
3. 相続税評価額（路線価）：相続税・贈与税の計算に使う価格
ご家族からの相続や贈与を考える際に、最も重要になるのがこの相続税評価額です。
国税庁が、相続税や贈与税を公平に計算するために定めています。
主に、主要な道路に面した土地1平方メートルあたりの価格を示した「路線価」を基に計算されます。
価格水準の目安としては、一般的に相続税評価額（路線価）は公示価格の約80%程度とされています。
決定主体: 国税庁
目的: 相続税・贈与税の計算
基準: 路線価（または固定資産税評価額に一定の倍率を乗じる倍率方式）
基準日: 毎年 1月1日
公表時期: 毎年 7月上旬頃
4. 固定資産税評価額：固定資産税などの税金の基準となる価格
不動産をお持ちの方であれば、毎年必ず関わるのが固定資産税です。
その固定資産税や都市計画税などを計算する基になるのが、固定資産税評価額です。
各市町村が、国の定めた基準に基づいて3年に1度評価を見直します（評価替え）。
価格水準の目安は、一般的に固定資産税評価額は公示価格の約70%程度とされています。
不動産の評価額は、毎年送られてくる納税通知書で簡単に確認できます。
決定主体: 各市町村
目的: 固定資産税、都市計画税、不動産取得税などの計算
評価替え: 3年に1度
確認方法: 毎年の納税通知書（課税明細書）
「実際に売れる価格」は別！実勢価格を含めた「一物五価」の全体像
ここまで4つの公的な価格を見てきましたが、ここで非常に重要な注意点があります。
それは、これらの価格は、実際にあなたの不動産が「売れる価格」そのものではない、ということです。
実際に市場で買主と売主が合意して取引される価格のことを「実勢価格（時価）」と呼びます。
実勢価格は、景気の動向や周辺環境、物件の人気度といった需要と供給のバランスによって常に変動します。
この実勢価格と、先ほどの4つの公的価格を合わせて「一物五価」と呼ぶこともあります。
不動産価格の全体像を把握するためには、この5つの価格の関係性を理解することが不可欠です。
複雑に見える5つの価格ですが、下の表を見ればそれぞれの役割と関係性が一目でわかります。
特に「価格水準目安」に注目すると、それぞれの価格の力関係がイメージしやすくなるでしょう。
実勢価格（時価）
目的: 実際の売買
決定主体: 売主・買主
価格水準目安: 100%
評価時期: 随時
調べ方: 不動産会社査定など
公示価格
目的: 土地取引の指標
決定主体: 国
価格水準目安:実勢価格の80～90%（※地域や状況により変動）
評価時期: 毎年 1月1日時点
調べ方: 不動産情報ライブラリ
基準地価
目的: 公示価格の補完
決定主体: 都道府県
価格水準目安: 公示価格とほぼ同水準
評価時期: 毎年 7月1日時点
調べ方: 各都道府県のWebサイト
相続税評価額（路線価）
目的: 相続税・贈与税の計算
決定主体: 国税庁
価格水準目安: 実勢価格の約80%
評価時期: 毎年 1月1日時点
調べ方: 路線価図
固定資産税評価額
目的: 固定資産税などの計算
決定主体: 市町村
価格水準目安:実勢価格の60～70%
評価時期: 3年に1度
調べ方: 納税通知書
※価格水準はあくまで一般的な目安であり、物件や地域によって異なります。
基本的には「実勢価格 > 公示価格 > 相続税評価額 > 固定資産税評価額」という力関係ですが、これが逆転する例外的なケースも存在します。
知識として知っておくと、より深く不動産価格を理解できます。
地価が急騰している人気エリア
再開発などで人気が急上昇したエリアでは、実勢価格が急激に上がり、年に1度の公的価格の見直しが追いつかないことがあります。
再建築不可など特殊な事情がある物件
法律上の制限で家を建て替えられない「再建築不可物件」などは、利用価値が低いため、公的な評価額よりも実勢価格が大幅に安くなることがあります。
地方の過疎地域
人口減少が進み、不動産の買い手が見つかりにくい地域では、固定資産税評価額がついているにもかかわらず、実際の取引価格（実勢価格）はゼロに近い、というケースもあります。
これまでの知識を、あなたの具体的な目的に合わせてどう活かせば良いのかを見ていきましょう。
ここでは3つの代表的なケースについて、見るべき価格とその調べ方を解説します。
不動産を「売りたい・買いたい」とき → 実勢価格
不動産の売買を考えるなら、見るべきは「実勢価格」一択です。
公的価格はあくまで参考程度と考え、実際の市場でいくらで取引されているかを調べることが重要です。
国土交通省「不動産取引価格情報検索」: 実際に成約した過去の取引事例を調べられます。ただし、個別の事情（リフォームの有無など）はわかりません。
不動産情報サイト（SUUMOなど）: 現在売りに出されている物件の「売出価格」がわかります。ただし、これは成約価格ではありません。
不動産会社の査定: 最も正確性の高い方法です。プロが物件の状態や周辺の最新動向を踏まえて、現実的な売却可能価格を算出します。より正確な実勢価格を知るためには、1社だけでなく複数の不動産会社に査定を依頼し、その価格の根拠を比較検討することが大切です。
「相続税・贈与税」を計算したいとき → 相続税評価額（路線価）
相続税や贈与税の申告では、国が定めたルールである「相続税評価額」を使います。
自分で概算を知りたい場合は、国税庁のウェブサイトで調べることができます。
【調べ方】
国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」というサイトから、住所を基に路線価図を探して確認します。
ただし、土地の形が不整形であったり、角地であったりすると計算が複雑になります。
正確な税額を知りたい場合は、必ず税理士などの専門家に相談しましょう。
「固定資産税」などを知りたいとき → 固定資産税評価額
固定資産税、都市計画税、不動産取得税（不動産購入時にかかる税金）などは、「固定資産税評価額」を基に計算されます。
【一番簡単な調べ方】
毎年春頃に市町村から送られてくる「固定資産税・都市計画税 納税通知書」を確認しましょう。同封されている「課税明細書」の中に、土地と建物のそれぞれの評価額が記載されています。
もし書類を紛失してしまった場合は、不動産が所在する市町村役場の窓口で「固定資産課税台帳」を閲覧したり、証明書を取得したりすることも可能です。
この記事では、1つの不動産に複数の価格が存在する「一物四価」について説明しました。その理由は目的の違いにあること、そして実際の売買では「実勢価格」が重要になることをご理解いただけたかと思います。
しかし、これらの知識は、ご自身の不動産の本当の価値を知るためのスタートラインに過ぎません。不動産の本当の価値は、日当たりや周辺環境、法律上の規制、建物の状態など、多くの個別要因によって大きく左右されます。
特に不動産の売却を検討している場合、最も頼りになるのは、その土地の事情に精通したプロの目です。
私たちイエステーションは、全国に広がるネットワークと、各地域に根差した豊富な実績を持つ不動産売買の専門家集団です。あなたの不動産の価値をあらゆる角度から正確に査定し、後悔のない売却をサポートします。
この記事が、あなたの不動産に関する悩みや不安を解消するお役にたてますと幸いです。
佐世保市で戸建て、土地、マンションのご売却を考えていらっしゃる方は、株式会社 建吉までお気軽にお問い合わせください＾＾
文献：住まいにyesをイエステーションより『住まいの自習室 不動産の4つの価格をプロが徹底解説｜一物四価とは？相続・売却で損しないために』参照
「リモートワークが当たり前になって、今の暮らし方でいいのかな…」
「都会の生活は便利だけど、もう少しゆとりのある暮らしがしたい」
そんな気持ちを抱く人が増えています。
コロナ禍で一気に広まったテレワークは一過性のものではなく、いまや働き方の選択肢のひとつとして定着しました。その結果、「都会に住む必要はあるのか？」と考える人が増え、地方移住が現実的な選択肢として注目されています。
総務省のデータでも、大都市圏から地方への転出は年々微増。特に30〜40代の子育て世代や、仕事を続けながら新しい暮らしを求める層が地方へと目を向けています。
とはいえ、実際に移住を考え始めると「どの地域が人気なの？」「自分に合った移住先はどこ？」と悩んでしまうものです。
この記事では、最新の移住トレンドを紹介しながら、人気の移住先の傾向や魅力、さらに「失敗しないための考え方」や「体験談」も交えてご紹介し“移住のリアル”をお伝えします。
最新の地方移住ランキングを見ると、大きく二つの傾向に分かれます。
ひとつは「首都圏からアクセスの良い県」。
群馬や静岡、山梨といった地域は、新幹線や高速道路で都心まで1時間前後。
東京での仕事を続けながら地方で暮らす“転職なき移住”がしやすいのが特徴です。
実際に群馬県へ移住した40代男性は「平日は都内での仕事をリモートでこなし、週末は温泉と登山。こんな生活ができるなんて想像もしなかった」と語っています。
もうひとつは「自然環境を求める県」。
長野、北海道、沖縄などは、美しい自然や独自の文化があり、リモートワーカーや子育て世代に人気です。
長野県に移住した30代の夫婦は「子どもに自然の中で育ってほしかった。東京にいた頃よりも家族の時間が増え、満足している」と話します。
さらに、福岡や兵庫のように「都市機能と自然のバランスが取れた県」も注目されています。
都市の便利さと自然の豊かさを両立できるため、幅広い世代から支持されています。
福岡市に移住した20代女性は「空港まで地下鉄で10分。海外出張が多い私にとって、これほど便利な都市はない」と話します。
移住は夢が広がる一方で、現実的な課題もあります。
移住のメリット
家賃や生活費を抑えられる（生活コストの削減）
自然の中で心豊かな暮らしができる
満員電車から解放される
子どもをのびのび育てられる（移住子育ての魅力）
地域コミュニティに参加できる
移住のデメリット
求人が少なく、収入が下がる可能性（地方移住仕事の壁）
車社会で運転必須の地域が多い
医療機関が都市部ほど充実していない
娯楽・文化施設が少ない
地域独自の人間関係に馴染む必要がある
例えば、静岡に移住した30代男性は「満員電車のストレスから解放された」と喜ぶ一方で、「東京に比べると収入は下がった」と正直に話しています。光と影、両方を理解してこそ、移住後に後悔しない選択ができます。
では、どうすれば失敗のない移住先を選べるのでしょうか。
第一に「目的を明確にする」こと。自然の中で子育てしたいのか、趣味を楽しみたいのか、生活費を下げたい（地方移住 生活費）のか。目的をはっきりさせると、移住先に求める条件が見えてきます。
第二に「譲れない条件を整理する」。仕事、教育、医療、交通、生活コスト…何を優先するのかを明確にしましょう。特に子育て世代は、移住 子育て支援制度や教育環境の充実度を確認することが大切です。
最後に「現地を体験する」こと。実際に数日滞在し、スーパーで買い物をしたり役所に行ったりするだけで、その土地のリアルな暮らしが見えてきます。
お試し移住施設やオンライン移住セミナーも活用できます。
実際に長野県へ移住を検討した30代夫婦は「夏に1週間滞在したことで、気候や地域の雰囲気を肌で感じられた。これが最終決断の後押しになった」と話しています。
移住をイメージするうえで、「実際の生活」がどうなるのかを知ることは大切です。ここでは、仮想の移住者を例に1日の流れを見てみましょう。
ケース1：30代夫婦（テレワーク中心）
7:00 海辺を散歩しながら朝日を浴びる
8:00 家で子どもと朝食、庭の野菜を収穫
9:00 自宅でリモートワーク開始
12:00 近所のカフェでランチ、同じ移住仲間と交流
15:00 オンライン会議
18:00 仕事終了、子どもと海で遊ぶ
20:00 地元の魚を使った夕食を楽しむ
ケース2：40代男性（アウトドア好き）
6:00 山の中をジョギング、澄んだ空気で深呼吸
8:00 自宅で仕事開始、集中して資料作成
12:00 近くの蕎麦屋でランチ
15:00 コワーキングスペースでオンライン打ち合わせ
17:00 仕事を終え、仲間と登山やキャンプの計画
20:00 温泉で疲れを癒し、星空を眺めながらリラックス
ケース3：40代女性（リゾート志向）
7:30 桜島を眺めながら朝食
9:00 市街地のオフィスに出勤（週2日出社）
13:00 午後は在宅で仕事、合間に奄美旅行の計画
18:00 友人と地元の居酒屋で黒豚料理を堪能
21:00 自宅でゆったり読書、心身をリセット
このように、移住先やライフスタイルによって1日の過ごし方は大きく変わります。大切なのは「どんな暮らしをしたいか」を具体的にイメージすることです。
Q1. 移住支援金はもらえますか？
A1. 国の制度では子どもがいると最大100万円追加支給される場合もあるなど、自治体独自の地方移住 支援制度も多く、住宅購入補助やリフォーム補助など多彩です。実際に移住支援金を利用した夫婦は「補助金でリフォーム費用を賄えたので、移住のハードルが下がった」と喜んでいます。詳しくは各自治体へご連絡ください。
Q2. テレワーク環境は十分ですか？
A2. 群馬、静岡、長野など首都圏近郊は整備が進んでいます。沖縄や北海道も主要都市は光回線が普及しています。北海道に移住した30代男性は「雪国だが通信環境は安定しており、都会にいるのと変わらず仕事ができている」と話します。地域によって差があるため事前に確認することをおすすめします。
Q3. 家族が反対しています。どうすれば？
A3. メリットだけでなくデメリットも共有し、まずは「お試し移住」を一緒に体験するのがおすすめです。実際の雰囲気を感じることで不安が和らぎます。群馬に移住した40代女性は「最初は夫が反対していたが、試しに1カ月滞在したことで考えが変わり、家族全員が賛成になった」と話しています。
移住の成否を分ける大きな要素は「住まい探し」です。ネット情報では分からない“その土地ならでは”の事情を知るには、地域密着の不動産会社が欠かせません。
「イエステーション」は全国200店舗以上のネットワークを持ち、各地域に精通した担当者が在籍しています。学区、スーパー、将来の開発計画まで熟知し、住宅ローンについても地元金融機関と連携しています。
移住を決断した人の多くが「地域を知り尽くした不動産会社に助けられた」と口を揃えます。40代男性は「ネットには出ていない地域の情報を教えてもらえたおかげで、納得のいく家探しができた」と実感を語っています。
2025年の移住トレンドは、「首都圏アクセス型」と「自然環境型」の二極化が進んでいます。どちらも魅力的ですが、本当に大切なのはランキングの順位ではなく「自分に合った暮らし方」ができるかどうかです。
メリットもデメリットも理解し、現地を体験し、信頼できる不動産会社に相談する。それが失敗しない移住の秘訣です。
佐世保市で戸建て、土地、マンションをお探しの方は、株式会社 建吉までお気軽にお問い合わせください＾＾
文献：住まいにyesをイエステーションより『住まいの自習室 最新！移住したい都道府県ランキング傾向と、理想の暮らしを叶えるための完全ガイド』参照
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